Ya se ha hecho público el Anteproyecto de Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, que tiene entre sus objetivos proteger al consumidor ante claúsulas abusivas impuestas por las entidades bancarias incluidas en los contratos hipotecarios y dotar de seguridad jurídica al sector financiero. Esta nueva ley, que no tendrá efecto retroactivo y no hace referencia alguna a la dación en pago, ayudará a evitar las demandas masivas contra los bancos como las que se han producido durante los últimos meses.
Los principales cambios que ha planteado el Ministerio de Economía a través de la nueva ley son los siguientes:
– Las entidades bancarias estarán sujetas a una serie de obligaciones, entre las que se encuentran informar a los firmantes de las hipotecas a través de una ficha de los parámetros de las mismas. En el caso de hipotecas variables, tendrán que informar sobre los diferentes escenarios del mercado y aportar una copia del contrato a firmar y un desglosado de los gastos.
El consumidor podrá elegir al notario, que será gratuito, para que verifique que las condiciones del contrato son legales y resuelva las dudas necesarias. El notario deberá rechazar aquellos contratos que contengan clausulas consideradas abusivas en sentencias judiciales firmes. Los notarios y registradores que no realicen funciones de información y supervisión podrán ser sancionados.
– Se creará un nuevo modelo de contrato hipotecario que sea sencillo para que cualquier persona pueda entenderlo. Este modelo podrá usarse si así lo acuerdan banco y usuario.
– En el caso de existir un impago, la nueva normativa contempla que el interés de demora será el triple del precio legal del dinero, que actualmente está en el 3%. Por tanto, el interés de demora será del 9%.
– La claúsula de vencimiento anticipado es una opción que el banco puede activar y consiste en dar por vencido el préstamo en casos de incumplimiento de pago en un mínimo de tres mensualidades Los términos de esta claúsula se modifican en varios términos. Según el Ministerio de Economía, “la duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las nueve mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años”.
– El coste para la realización de un cambio de una hipoteca variable a una fija será más barato. Este cambio podrá efectuarse siempre que exista un acuerdo entre banco y cliente.
– Las comisiones por cancelación anticipada de la hipoteca también serán más baratas y se reducirá la penalización a pagar el usuario en caso de amortización de préstamos de manera anticipada.
En las hipotecas variables la comisión será del 0,5% si la amortización se realiza en los tres primeros años. Este porcentaje será del 0,25 entre el tercer y quinto año y desaparecerá a partir del quinto. En las fijas, el coste de cancelación será del 4% en los 10 primeros años y a partir de ahí, del 3%.
– Con la nueva normativa, en el contrato se tendrá que reflejar de forma clara y concisa qué va a pagar la entidad bancaria y qué el cliente a la hora de formalizar la hipoteca.
– Por último, la ley incluirá una “lista negra” de claúsulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca.
– La nueva ley no sólo beneficiará a las empresas, sino también a los autónomos.